Przetargi budownictwo

Sektor budowlany od lat należy do czołówki branż prężnie rozwijających się w Polsce. Rekordowa liczba inwestycji deweloperskich i indywidualnych sprawia, że nowe firmy powstają każdego dnia. Zgodnie z danymi Business Navigator w 2021 roku było ich już ponad 700 tysięcy. W tej liczbie mieszczą się zarówno duże, międzynarodowe koncerny, jak i jednoosobowe działalności gospodarcze. Największą grupę stanowią podmioty zorientowane na świadczeniu usług budowlano-remontowych (blisko pół miliona). Około 61,5 tysiąca firm dostarcza materiały budowlane, zaś 131 481 jednostek specjalizuje się w budowie instalacji. Tak olbrzymia liczba przedsiębiorstw jest zatem efektem dużego popytu, ale też szerokiego wachlarza możliwości w zakresie pozyskiwania nowych zleceń budowlanych. Obok tradycyjnego podejścia handlowego oraz nowoczesnych narzędzi marketingowych, wiele firm stawia również na zamówienia publiczne.

Zgodnie z definicją zawartą w ustawie Prawo zamówień publicznych do robót budowlanych będących przedmiotem przetargów budowlanych zaliczamy:

• wykonanie robót budowlanych w myśl przepisów budowlanych (przez co należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego),
• zaprojektowanie robót budowlanych wraz z ich wykonaniem,
• realizację obiektu budowlanego za pomocą dowolnych środków, zgodnie z wymaganiami określonymi przez zamawiającego, gdzie obok prac projektowych i robót budowlanych przedmiotem zamówienia może być powierzenie wykonawcy wykonania gotowego obiektu budowlanego na gruncie nienależącym do zamawiającego, i przeniesienie własności lub innych praw do gotowego obiektu w ramach jednej umowy.

Zakres przedmiotowy zamówień jest zatem bardzo szeroki. Czym jednak są przetargi budowlane? To specyficzne konkursy, w których zwycięża ten podmiot, który zaproponuje najlepsze warunki. Przez warunki należy rozumieć nie tylko cenę, gdyż zgodnie z zapisami ustawy Pzp zamawiający są zobligowani do stosowania pozacenowych kryteriów oceny ofert. Mogą być nimi na przykład gwarancje, technologie, termin wykonania czy dodatkowe użyteczności. Podmiot szukający wykonawcy ma tu dużą dowolność. Każdorazowo swoje wybory publikuje w dokumentacji konkursowej, w szczególności w ogłoszeniu o zamówieniu oraz Specyfikacji Warunków Zamówienia. Zastosowanie się do nich i odpowiedni dobór komponentów zwiększa szansę na wygranie przetargu budowlanego.

Nie każdy podmiot jest zobligowany do organizowania przetargów na roboty budowlane. Większość firm czy gospodarstw domowych w razie wystąpienia konieczności wykonania działań infrastrukturalnych ogłasza swoje potrzeby w postaci zleceń budowlanych (o czym piszemy poniżej) lub składa zamówienia u wybranego wykonawcy. Są jednak jednostki zobligowane do podpisywania umów z zachowaniem zasad zamówień publicznych. Chodzi tu między innymi o administrację rządową, jednostki samorządu terytorialnego, szpitale, szkoły czy zakłady usług komunalnych, które nazywane są zamawiającymi publicznymi. Ale nie tylko oni wszczynają przetargi budowlane. To tej grupy zaliczamy też:

• Zamawiających sektorowych – to podmioty wyodrębnione ze względu na rodzaj wykonywanej działalności o szczególnym charakterze z punktu widzenia gospodarki państwa. Zaliczamy do nich między innymi zakłady energetyczne, koncerny paliwowe czy obsługę transportu kolejowego.
• Zamawiających subsydiowanych – do tej grupy zaliczamy przede wszystkim firmy, które zasadniczo nie przynależą do żadnej z wyżej wymienionych grup, jednak muszą stosować Pzp z uwagi na spełnienie przesłanek otrzymania dotacji ze środków krajowych lub europejskich. Przetargi budowlane zgodnie z zasadami Pzp uruchamiają jednak tylko wtedy, gdy dofinansowanie wynosi ponad 50% wartości zamówienia, zaś sama wysokość umowy jest równa lub przekracza progi unijne. W innych przypadkach firmy korzystające ze wsparcia publicznego stosują formy wyłonienia wykonawcy adekwatne dla danego naboru.

To zamawiający odpowiada za przygotowanie dokumentów do zamówienia publicznego, za wyłonienie wykonawcy oraz rozliczenie budżetowe umowy. Drugim podmiotem uczestniczących w postępowaniu na przetargi budowlane jest wykonawca. Mogą nim być osoby fizyczne, osoby prawne albo jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które oferują na rynku wykonanie robót budowlanych oraz złożyły ofertę w danym postępowaniu.

Głównym filerem systemu zamówień publicznych w Polsce jest Ustawa z dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych. To w niej zawarto podstawowe pojęcia stosowane na rynku, zasady i tryby udzielania zamówień publicznych, środki ochrony prawnej, zasady kontroli czy reguły dotyczące umowy zawartej w wyniku przeprowadzonego postępowania. To prawdziwa biblia systemu zamówień publicznych, z którą powinien zapoznać się nie tylko zamawiający, ale też wykonawca. To jednak niejedyny akt prawny, który ułatwia podpisanie i realizację umów z sekcji przetargi na roboty budowlane. Warto znać także:

• Ustawę z dnia 27 sierpnia 2009 roku o finansach publicznych.
• Kodeks cywilny.
• Ustawę z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego.
• Ustawę z dnia 16 kwietnia 1993 roku o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego.
• Rozporządzenie MRPiT z dnia 23 grudnia 2020 r. w sprawie podmiotowych środków dowodowych oraz innych dokumentów lub oświadczeń, jakich może żądać zamawiający od wykonawcy.
• Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 2020 r. w sprawie sposobu sporządzania i przekazywania informacji oraz wymagań technicznych dla dokumentów elektronicznych oraz środków komunikacji elektronicznej w pzp lub konkursie.
• Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 2020 r. w sprawie szczegółowych rodzajów kosztów postępowania odwoławczego, ich rozliczania oraz wysokości i sposobu pobierania wpisu od odwołania.
• Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 2020 r. w sprawie postępowania przy rozpoznawaniu odwołań przez KIO.

Jeśli nie jesteśmy sami w stanie zapoznać się z wymienionym aktami normatywnymi, można wesprzeć się na wiedzy i doświadczeniu specjalistów do spraw zamówień publicznych. Warto też pamiętać, że proces przygotowania i składania ofert jest powtarzalny. Oznacza to, że jedna skutecznie wysłana oferta może być podstawą do przygotowania kolejnych.

Wiedząc już, czym są przetargi budowlane oraz w jakich dokumentach prawnych szukać odpowiedzi na swoje wątpliwości, warto przystąpić do analizy dostępnych możliwości. Przetargi na roboty budowlane stanowią informację jawną, dostępną dla każdego zainteresowanego podmiotu. I tak zamawiający publiczni zamieszczają:

• Postępowania o wartości przekraczającej progi unijne w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej oraz na stronie internetowej prowadzonego postępowania.
• Postępowania o wartości poniżej progów unijnych w Biuletynie Zamówień Publicznych.

Oczywiście zamawiający publiczni mają też możliwość zamieszczania informacji w innych miejscach, na przykład na swoich witrynach czy platformach zakupowych. Nie zawsze jednak z tego przywileju korzystają.

Trochę inaczej wygląda to w przypadku zamawiających subsydiowanych. W tym wypadku dla zamówień poniżej progów unijnych stosuje się wytyczne danego konkursu, które na ogół wskazują stronę www zamawiającego jako jedyny obowiązek informacyjny. Dotarcie do niej może być jednak kłopotliwe. Nikt przecież nie obserwuje na bieżąco tysięcy stron internetowych.

Jak zatem uzyskać pełny dostęp do wszystkich przetargów budowlanych? Odpowiedzią jest baza przetargów oferent.com.pl. Na platformie zebrano tysiące postępowań z witryn internetowych, prasy, Dziennika Urzędowego Unii Europejskiej, serwisów ogłoszeniowych i innych. Lista jest aktualizowana na bieżąco i umożliwia filtrowanie względem interesujących nas parametrów. Na stronie dostępne są także dodatkowe użyteczności – dane archiwalne, wyniki przetargów czy zlecenia budowlane.

Zanim zdecydujemy się na start w konkretnym zamówieniu, bardzo ważne jest dokładne zapoznanie się z dokumentami konkursowymi. Przetargi budowlane wymagają zazwyczaj dokładnej analizy:

• Dokumentów zamówienia sporządzonych przez zamawiającego.
• Dokumentów wykonanych przez podmioty trzecie.
• Dokumentów pomocniczych.

Do pierwszej grupy zaliczamy takie elementy jak:

• Ogłoszenie o zamówieniu.
• Specyfikację Warunków Zamówienia.
• Załączniki, w tym formularze, oświadczenia czy wykazy.

To w tych dokumentach znajdziemy kluczowe informacje na temat samego postępowania. W SWZ zamawiający określa kryteria oceny ofert, wymagane doświadczenie, terminy składania oraz wykonania umowy i wiele innych. Jednym z elementów Specyfikacji jest także opis przedmiotu zamówienia. Ten może przybierać formę bezpośredniej analizy lub odwołania do dokumentacji sporządzonej przez podmioty trzecie. Mowa tu o dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót budowlanych, programu funkcjonalno-użytkowego czy kosztorysu inwestorskiego. To w tym miejscu dokładnie opisano, na czym ma polegać zadanie, jakie materiały zostaną użyte i w jakiej technologii powstanie budowla. Wreszcie ostatnim typem dokumentów, z jakimi warto się zapoznać przed złożeniem oferty, są materiały pomocnicze. To nic innego jak normy, krajowe oceny techniczne, polskie specyfikacje techniczne dotyczące projektowania, wyliczeń i realizacji robót budowlanych czy deklaracje zgodności i deklaracje właściwości użytkowych, do których zamawiający odwołuje się w SWZ.

Szczególny nacisk podczas badania danego postępowania z sekcji przetargi budowlane należy położyć na opis przedmiotu zamówienia oraz wymagania zamawiającego odnośnie zabezpieczenia wadialnego oferty i terminów. Dlaczego to tak ważne? Standardowy termin związania ofertą dla zamówienia powyżej progów unijnych wynosi 90 dni. Jednocześnie przez cały ten czas wykonawca musi utrzymywać zabezpieczenie, często w bardzo wysokich kwotach. Przy mało rozsądnej polityce może to powodować problemy z płynnością finansową lub brakiem możliwości startowania w kolejnych zamówieniach. Rynek zamówień publicznych to worek z kolejnymi zleceniami. Żeby jednak korzystać z jego zasobów, trzeba opracować efektywną i dopasowaną do sytuacji firmy strategię.

Sam proces przygotowania oferty na przetargi budowlane może przebiegać różnie. Wszelkie szczegóły dotyczące wymaganych załączników do propozycji zawiera Specyfikacja Warunków Zamówienia. Podstawowym dokumentem jest formularz ofertowy. To dokument udostępniony przez zamawiającego, w którym wpisuje się podstawowe dane dotyczące wykonawcy (adres, wielkość przedsiębiorstwa, sposób reprezentacji itd.). W formularzu podaje się także cenę. Bardzo ważne jest, aby nie dokonywać samodzielnie zmian w dokumencie, gdyż może to prowadzić do odrzucenia propozycji.

Standardowo do oferty w ramach przetargów na roboty budowlane załącza się także dokumenty potwierdzające umocowanie reprezentanta. Jeśli zamówienie realizowane jest w ramach procedury odwróconej, może się okazać, że więcej załączników będzie wymaganych dopiero po sporządzeniu listy rankingowej od wykonawcy, który złożył ofertę najkorzystniejszą. W tym wypadku mogą być wymagane:

• Jednolity Dokument Europejski Zamówienia.
• Oświadczenie dotyczące spełniania warunków udziału w postępowaniu i kryteriów selekcji.
• Oświadczenie o niepodleganiu wykluczeniu.
• Kosztorysy ofertowe.
• Wyciąg z Krajowego Rejestru Sądowego.
• Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach i ubezpieczeniach społecznych.
• Zaświadczenie z Krajowego Rejestru Karnego.
• Inne.

Dobrze być na to przygotowanym, gdyż czasami może brakować czasu na pozyskanie odpowiedniego zaświadczenia od instytucji zewnętrznej.

Oferty składane na darmowe przetargi budowlane powinny być odpowiednio podpisane. Po ostatniej aktualizacji ustawy Pzp wymagane jest użycie formy elektronicznej. Dla zamówień o wartości wyższej lub równej progom unijnym niezbędne jest złożenie podpisu kwalifikowanego. W przypadku zadań o wartości poniżej progów UE, jako możliwą formę komunikacji ustawodawca wprowadził także postać elektroniczną opatrzoną podpisem zaufanym lub podpisem osobistym. Podpisane dokumenty należy złożyć za pomocą narzuconej przez zamawiającego platformy. Użycie tego typu aplikacji umożliwia zachowanie zasadny tajności ofert dzięki modułowi szyfrowania ofert. W ten sposób wykonawcy mają pewność, że przed terminem upływu ofert nikt nie dowie się, jakie warunki zostały zaproponowane.

Przetargi budowlane to niejedyna szansa na uzyskanie zlecenia dla firmy zajmującej się robotami budowlanymi. Równie wartościowe mogą się okazać ogłoszenia udostępniane na platformach branżowych. Zlecenia budowlanie nie podlegają rygorystycznym przepisom prawa zamówień publicznych. Nie wymagają wpłaty wadium czy drobiazgowego przygotowania oferty. Przyjmują formę dowolnego ogłoszenia, w którym dana firma lub osoba fizyczna poszukuje wykonawcy dzieła. Na ogłoszenie składa się zazwyczaj ogólny opis potrzeby oraz dane kontaktowe. Zlecenia budowlane są publikowane na wielu platformach oraz serwisach. Aby uzyskać kompletny dostęp do aktualnych zamówień, warto wykupić dostęp do bazy oferent.com.pl. Przykładowe zlecenia dotyczą między innymi:

• Wybudowanie dachu i garażu.
• Wykonania remontu pomieszczeń.
• Ocieplenia budynków.
• Renowacji elewacji.
• Wykonania instalacji wodno-kanalizacyjnej.
• Ułożenia kostki brukowej na gotowej podbudowie.

To tylko część z dostępnych możliwości, które otwierają się zarówno przed małymi, jak i ogólnokrajowymi wykonawcami.

Zlecenia budowlane przyjmują charakter czysto handlowy. Na jedno ogłoszenie przypada często bardzo wiele aplikacji. Liczy się tu nie tylko czas, ale również umiejętność przekonania do swojej oferty. Aby wyróżnić się z tłumu, warto trzymać się kilku wskazówek, które zwiększają szansę na nowe zlecenia budowlane dla firmy.

• Dokładnie czytaj ogłoszenie i wykonuj czynności, których oczekuje zamawiający! – spójrzmy na przykładowe zlecenie o poszukiwaniu ekipy do stawiania ścian. Zamawiający ujmuje tam następujące kryterium komunikacji „Podczas kontaktu z ogłaszającym powołaj się na serwis www.sierpc.com.pl”. W sytuacji, gdy w odpowiedzi na ogłoszenie postanowimy wysłać maila z ofertą i nie powołamy się na wyżej wspomnianą platformę, inwestor prawdopodobnie nawet nie spojrzy na naszą propozycję. Warto wychodzić z założenia, że prośba ujęta w ogłoszeniu na pewno ma swoje uzasadnienie – przykładowo zleceniodawca liczy na firmy lokalne, które regularne śledzą ogłoszenia z serwisu.
• Nie wysyłaj CV – pamiętaj, że zlecenia budowlane to nie ogłoszenie o pracę. Zamawiający oczekuje oferty cenowej i potwierdzenia doświadczenia w danej branży.
• Wyróżnij się! – konkurencja w zleceniach budowlanych może być większa niż w przetargach. Jeśli na naszym runku działa wielu podobnych wykonawców, żeby podpisać umowę, trzeba się czymś wyróżnić. Może być to bogate doświadczenie, atrakcyjna cena lub na przykład skrócenie terminu wykonania. Ważne jest zatem, aby dać więcej, niż oczekuje od nas inwestor.
• Nie bój się zadawać pytań! – opis przedmiotu zamówienia w zadaniach z sekcji przetargi na roboty budowlane jest długi i wyczerpujący. Co innego w zleceniach. Tu rzadko spotyka się dokumentację techniczną czy przedmiary. Skąd zatem wiedzieć, jakich komponentów i efektów oczekuje zamawiający? Pomocne mogą okazać się pytania, których nie należy traktować jako ‘zawracania głowy’, ale chęć przygotowania się do wyceny. Tylko w ten sposób minimalizujemy ryzyko niedoszacowania lub podpisania umowy na niekorzystnych dla nas warunkach.
• Komunikacja – z ostatnim punktem silnie łączy się także właściwa komunikacja. Wielu wykonawców robót budowlanych używa prostego języka, który nie zawsze trafia w gusta potencjalnych nabywców. Współczesny człowiek oczekuje obsługi na wysokim poziomie merytorycznym. Dotyczy to nie tylko technologii, ale także komunikacji. W odpowiedzi na ogłoszenie warto zachować odpowiednią kulturą, przedstawić się oraz zwracać się do kontrahenta z szacunkiem. W ten sposób od razu wykazujemy się tak pożądanym profesjonalizmem.
• Dopracowanie oferty – niejednokrotnie zdarza się, że nasza propozycja nie odzwierciedla w pełni oczekiwań zamawiającego. A to nie doprecyzujemy zakresu czy proponowanych materiałów, a to przypadkowo zapomnimy zmienić datę lub dane z ostatniej propozycji sporządzanej dla innego zamówienia. To wpływa na ostateczną ocenę i może doprowadzić do zerwania negocjacji. Warto skupić się na danym kliencie i dopracować swoją ofertę w 100%.

Stosowanie tych wskazówek pomaga w zdobywaniu zleceń budowlanych.

W 2021 roku na rynku pojawiło się łącznie 133 316 ogłoszeń na przetargi budowlane i zlecenia budowlane. Około 83% stanowiły projekty realizowane z zastosowaniem zasad zamówień publicznych. Przeciętnie jednego dnia pojawiały się zatem 303 przetargi i 86 zleceń. Patrząc na dane z ostatnich lat widać wyraźną korelację rynku z intensywnością przyznawania dofinansowań z funduszy europejskich:

• 2020 rok – 135 208 ogłoszeń,
• 2019 rok – 156 374 ogłoszeń,
• 2018 rok – 173 060 ogłoszeń,
• 2017 rok – 155 139 ogłoszeń,
• 2016 rok – 140 331 ogłoszeń,
• 2015 rok – 135 704 ogłoszeń,
• 2014 rok – 100 283 ogłoszeń.

W związku z nadchodzącym uruchomieniem środków nowej perspektywy finansowej prognozuje się rosnącą liczbę przetargów na roboty budowlane w najbliższych latach.

Warto też zwrócić uwagę na rozłożenie geograficzne ogłoszeń o wykonanie robot budowlanych. Tych w 2021 roku w przeliczeniu na 1000 mieszkańców najwięcej było w województwach: lubelskim (6,4), dolnośląskim (4,4), mazowieckim (4,2), podlaskim (4,1) oraz zachodniopomorskim (4).

Darmowe przetargi budowlane i zlecenia budowlane to wręcz niewyczerpalne źródło nowych klientów. Biorąc pod uwagę olbrzymią różnorodność, każda, nawet najmniejsza firma, jest w stanie znaleźć tu interesujące projekty do realizacji. Należy też pamiętać, że nadal około 30% przetargów budowlanych kończy się unieważnieniem z powodu braku ofert, a w kolejnych około 20% konkurencja jest zawężona do 2-3 firm!