Przetargi budownictwo

Sektor budowlany od lat należy do czołówki branż prężnie rozwijających się w Polsce. Jeszcze do niedawna obserwowano rekordową liczba inwestycji deweloperskich i indywidualnych, które sprawiły, że liczba nowych firm z branży dynamicznie wzrosła. Niestety nadejście 2022 roku zmieniło tę tendencję o 180 stopni. Nigdy wcześniej na branżę nie wpływało tak wiele negatywnych zjawisk, nad którymi przedsiębiorstwa nie były w stanie zapanować. Szalejący poziom inflacji i rekordowe koszty (energia, materiały, praca) przyczyniły się do obniżenia rentowności realizowanych kontraktów¹. Pogorszenie koniunktury inwestycyjnej doprowadziło do zamrożenia działalności rozwojowej wielu firm deweloperskich (w 2022roku rozpoczęto budowę około 20-30% mniej mieszkań niż rok wcześniej) oraz spadku popytu na usługi budowlane. Duża niepewność na arenie międzynarodowej utrudniała planowanie i podejmowanie decyzji biznesowych. Duża liczba przedsiębiorstw i jednocześnie ograniczony popyt sprawiły, że wielu wykonawców zaczęło szukać swoich szans na rynkach do tej pory nieobsługiwanych, w tym w obsłudze podmiotów publicznych. Zlecenia budowlane gmin, szpitali czy szkół nadal są wszczynane, a rozpoczęta już nowa perspektywa finansowa środków europejskich będzie tylko podsycać podaż.

Małe firmy nie zawsze mają wiedzę, czym są przetargi budowlane. Zanim jednak opiszemy je szczegółowo, należy zapoznać się z definicją roboty budowlanej zawartą w ustawie Prawo zamówień publicznych. Zgodnie z nią do tego typu działań zaliczamy²:

• wykonanie robót budowlanych w myśl przepisów budowlanych (przez co należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego),
• zaprojektowanie robót budowlanych wraz z ich wykonaniem,
• realizację obiektu budowlanego za pomocą dowolnych środków, zgodnie z wymaganiami określonymi przez zamawiającego, gdzie obok prac projektowych i robót budowlanych przedmiotem zamówienia może być powierzenie wykonawcy wykonania gotowego obiektu budowlanego na gruncie nienależącym do zamawiającego, i przeniesienie własności lub innych praw do gotowego obiektu w ramach jednej umowy.

Zakres przedmiotowy zamówień jest zatem bardzo szeroki. Czym jednak są przetargi budowlane? To specyficzne ‘konkursy’, w których zwycięża ten podmiot, który zaproponuje najlepsze warunki. Przez warunki należy rozumieć nie tylko cenę, gdyż zgodnie z zapisami ustawy Pzp zamawiający są zobligowani do stosowania pozacenowych kryteriów oceny ofert³. Mogą być nimi na przykład gwarancje, technologie, termin wykonania czy dodatkowe użyteczności. Podmiot szukający wykonawcy zleceń na roboty budowlane ma tu dużą dowolność. Każdorazowo swoje wybory publikuje w dokumentacji konkursowej, w szczególności w ogłoszeniu o zamówieniu oraz Specyfikacji Warunków Zamówienia. Zastosowanie się do nich i odpowiedni dobór komponentów zwiększa szansę na wygranie przetargu budowlanego.

Rynek zamówień publicznych jest przestrzenią trójstronną. Uczestnikami są z jednej strony zamawiający i wykonawcy, z drugiej także podmioty regulujące podstawy prawne oraz kontrolujące racjonalność wydatkowania środków publicznych (między innymi Krajowa Izba Odwoławcza czy Urząd Zamówień Publicznych). Chcąc regularnie pozyskiwać zlecenia na roboty budowane dobrze poznać kompetencje wszystkich organów. Początkowo kluczowe jest jednak zrozumienie tego, kim są zamawiający i jakie zadania spoczywają na wykonawcy.

Nie każdy podmiot jest zobligowany do organizowania przetargów na roboty budowlane. Większość firm czy gospodarstw domowych w razie wystąpienia konieczności wykonania działań infrastrukturalnych ogłasza swoje potrzeby w postaci zleceń budowlanych (o czym piszemy poniżej) lub składa zamówienia u wybranego wykonawcy. Są jednak jednostki zobligowane do podpisywania umów z zachowaniem zasad zamówień publicznych. Chodzi tu między innymi o administrację rządową, jednostki samorządu terytorialnego, szpitale, szkoły, sądy czy zakłady usług komunalnych, które nazywane są zamawiającymi publicznymi⁴. Ale nie tylko oni wszczynają przetargi budowlane. To tej grupy zaliczamy też:

• Zamawiających sektorowych – to podmioty wyodrębnione ze względu na rodzaj wykonywanej działalności o szczególnym charakterze z punktu widzenia gospodarki państwa. Zaliczamy do nich między innymi zakłady energetyczne, koncerny paliwowe czy obsługę transportu kolejowego.
• Zamawiających subsydiowanych – do tej grupy zaliczamy przede wszystkim firmy, które zasadniczo nie przynależą do żadnej z wyżej wymienionych grup, jednak muszą stosować Pzp z uwagi na spełnienie przesłanek otrzymania dotacji ze środków krajowych lub europejskich. Przetargi budowlane zgodnie z zasadami Pzp uruchamiają jednak tylko wtedy, gdy dofinansowanie wynosi ponad 50% wartości zamówienia, zaś sama wysokość umowy jest równa lub przekracza progi unijne. W innych przypadkach firmy korzystające ze wsparcia publicznego stosują formy wyłonienia wykonawcy adekwatne dla danego naboru.

To zamawiający odpowiada za przygotowanie dokumentów do zamówienia publicznego, za wyłonienie wykonawcy oraz rozliczenie budżetowe umowy. Drugim podmiotem uczestniczących w postępowaniu na przetargi budowlane jest wykonawca. Mogą nim być osoby fizyczne, osoby prawne albo jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które oferują na rynku wykonanie robót budowlanych oraz złożyły ofertę w danym postępowaniu. Zakres odpowiedzialności wykonawcy nie ogranicza się wyłącznie do prawidłowego wysłania propozycji. Inne jego zadania to między innymi:

• udzielanie odpowiedzi zamawiającemu na wezwania do wyjaśnienia treści oferty,
• zabezpieczenie oferty i kontraktu, jeśli było to wymagane przez zamawiającego,
• realizacja przetargów publicznych budowlanych zgodnie z treścią umowy i wytycznymi branżowymi.

Głównym filerem systemu zamówień publicznych w Polsce jest Ustawa z dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych. To w niej zawarto podstawowe pojęcia stosowane na rynku, zasady i tryby udzielania zamówień, środki ochrony prawnej, zasady kontroli czy reguły dotyczące umowy zawartej w wyniku przeprowadzonego postępowania. To prawdziwa biblia systemu zamówień publicznych, z którą powinien zapoznać się nie tylko zamawiający, ale też wykonawca. Nie jest to jednak jedyny akt prawny, który ułatwia podpisanie i realizację umów z sekcji przetargi na roboty budowlane. Warto znać także:

• Ustawę z dnia 27 sierpnia 2009 roku o finansach publicznych.
• Kodeks cywilny.
• Ustawę z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego.
• Ustawę z dnia 16 kwietnia 1993 roku o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych oraz programu funkcjonalno-użytkowego.
• Rozporządzenie MRPiT z dnia 23 grudnia 2020 r. w sprawie podmiotowych środków dowodowych oraz innych dokumentów lub oświadczeń, jakich może żądać zamawiający od wykonawcy.
• Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 2020 r. w sprawie sposobu sporządzania i przekazywania informacji oraz wymagań technicznych dla dokumentów elektronicznych oraz środków komunikacji elektronicznej w pzp lub konkursie.
• Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 2020 r. w sprawie szczegółowych rodzajów kosztów postępowania odwoławczego, ich rozliczania oraz wysokości i sposobu pobierania wpisu od odwołania.
• Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 2020 r. w sprawie postępowania przy rozpoznawaniu odwołań przez KIO.

Jeśli nie jesteśmy sami w stanie zapoznać się z wymienionym aktami normatywnymi, możemy wesprzeć się na wiedzy i doświadczeniu specjalistów do spraw zamówień publicznych. Warto też pamiętać, że proces przygotowania i składania ofert jest powtarzalny. Oznacza to, że jedna skutecznie wysłana oferta na przetargi publiczne budowlane, może być podstawą do przygotowania kolejnych.

Wiedząc już, czym są przetargi budowlane oraz w jakich dokumentach prawnych szukać odpowiedzi na swoje wątpliwości, warto dowiedzieć się, gdzie szukać darmowych przetargów budowlanych. Co do zasady zamówienia tego typu stanowią informację jawną, dostępną dla każdego zainteresowanego podmiotu. I tak zamawiający publiczni zamieszczają:

• Postępowania o wartości przekraczającej progi unijne w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej oraz na stronie internetowej prowadzonego postępowania.
• Postępowania o wartości poniżej progów unijnych w Biuletynie Zamówień Publicznych⁵.

Oczywiście zamawiający publiczni mają też możliwość zamieszczania informacji w innych miejscach, na przykład na swoich witrynach czy platformach zakupowych. Nie zawsze jednak z tego przywileju korzystają, bo jest to dla nich dodatkowa praca do wykonania.

Trochę inaczej wygląda to w przypadku zamawiających sektorowych i subsydiowanych. Ci pierwsi informują o postępowaniach na własnej stronie internetowej i dedykowanej platformie przetargowej. Ci drudzy dla zamówień poniżej progów unijnych (czyli w 99,9% przypadków) stosują wytyczne danego konkursu, które na ogół wskazują stronę www zamawiającego jako jedyny obowiązek informacyjny. Dotarcie do niej może być jednak kłopotliwe. Nikt przecież nie obserwuje na bieżąco tysięcy stron internetowych.

Jak zatem uzyskać pełny dostęp do wszystkich przetargów publicznych budowlanych? Odpowiedzią jest baza przetargów oferent.com.pl Na platformie zebrano tysiące postępowań z witryn internetowych, prasy, Dziennika Urzędowego Unii Europejskiej, serwisów ogłoszeniowych i innych. Lista jest aktualizowana na bieżąco i umożliwia filtrowanie względem interesujących nas parametrów. Na stronie dostępne są także dodatkowe użyteczności – dane archiwalne, wyniki przetargów czy zlecenia budowlane.

Wiedząc już gdzie szukać darmowych przetargów budowlanych możemy przystąpić do procesu wyboru interesujących nas postępowań oraz składania oferty. Zanim jednak zaproponujemy konkretną cenę, powinniśmy zapoznać się z dokumentami konkursowymi. Przetargi budowlane wymagają zazwyczaj dokładnej analizy:

• Dokumentów zamówienia sporządzonych przez zamawiającego.
• Dokumentów wykonanych przez podmioty trzecie.
• Dokumentów pomocniczych.

Do pierwszej grupy zaliczamy takie elementy jak⁶:

• Ogłoszenie o zamówieniu.
• Specyfikację Warunków Zamówienia (SWZ).
• Załączniki, w tym formularze, oświadczenia czy wykazy.

To w tych dokumentach znajdziemy kluczowe informacje na temat samego postępowania. W SWZ zamawiający określa kryteria oceny ofert, wymagane doświadczenie, terminy składania oraz wykonania umowy i wiele innych. Jednym z elementów Specyfikacji jest także opis przedmiotu zamówienia. Ten może przybierać formę bezpośredniej analizy lub odwołania do dokumentacji sporządzonej przez podmioty trzecie. Mowa tu o dokumentacji projektowej, specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót budowlanych, programu funkcjonalno-użytkowego czy kosztorysu inwestorskiego. To w tym miejscu dokładnie opisano, na czym ma polegać zadanie, jakie materiały zostaną użyte i w jakiej technologii powstanie budowla. Wreszcie ostatnim typem dokumentów, z jakimi warto się zapoznać przed złożeniem oferty, są materiały pomocnicze. To nic innego jak normy, krajowe oceny techniczne, polskie specyfikacje techniczne dotyczące projektowania, wyliczeń i realizacji robót budowlanych czy deklaracje zgodności i deklaracje właściwości użytkowych, do których zamawiający odwołuje się w SWZ.

Szczególny nacisk podczas badania danego postępowania z sekcji przetargi budowlane należy położyć na opis przedmiotu zamówienia⁷ oraz wymagania zamawiającego odnośnie zabezpieczenia wadialnego oferty i terminów. Dlaczego to tak ważne? Standardowy termin związania ofertą dla zamówienia powyżej progów unijnych wynosi 90 dni. Jednocześnie przez cały ten czas wykonawca musi utrzymywać zabezpieczenie. Przy mało rozsądnej polityce może to powodować problemy z płynnością finansową lub brakiem możliwości startowania w kolejnych zamówieniach. Rynek zamówień publicznych to worek z kolejnymi zleceniami budowlanymi. Żeby jednak korzystać z jego zasobów, trzeba opracować efektywną i dopasowaną do sytuacji firmy strategię.

Sam proces przygotowania oferty na przetargi budowlane może przebiegać różnie. Wszelkie szczegóły dotyczące wymaganych załączników do propozycji zawiera Specyfikacja Warunków Zamówienia. Podstawowym dokumentem jest formularz ofertowy. To dokument udostępniony przez zamawiającego, w którym wpisuje się podstawowe dane dotyczące wykonawcy (adres, wielkość przedsiębiorstwa, sposób reprezentacji itd.). W formularzu podaje się także cenę. Bardzo ważne jest, aby nie dokonywać samodzielnie zmian w dokumencie, gdyż może to prowadzić do odrzucenia propozycji.

Standardowo do oferty w ramach przetargów na roboty budowlane załącza się także dokumenty potwierdzające umocowanie reprezentanta (pełnomocnictwo). I to zazwyczaj wystarczy. W większości zamówień pozostałe załączniki składa wyłącznie ten podmiot, którego oferta została oceniona najwyżej.

O jakich dokumentach mowa? Przedmiotowych i podmiotowych środkach dowodowych. Pierwsze z nich to zgodnie z definicją ustawową „środki służące potwierdzeniu zgodności oferowanych dostaw, usług lub robót budowlanych z wymaganiami, cechami lub kryteriami określonymi w opisie przedmiotu zamówienia lub opisie kryteriów oceny ofert, lub wymaganiami związanymi z realizacją zamówienia”⁸. Zaliczamy do nich:

• deklaracje zgodności,
• certyfikaty,
• karty katalogowe,
• wyniki badań.

A więc wszystkie te materiały, które określają proponowane materiały i technologię. Mają one za zadanie potwierdzić, że zaoferowane przez wykonawcę roboty budowlane są faktycznie zgodne z tym, czego wymagał zamawiający.

Drugą kategorią dokumentów dołączanych do oferty na przetargi budowlane są podmiotowe środki dowodowe. Należy przez nie rozumieć środki służące potwierdzeniu braku podstaw wykluczenia, spełniania warunków udziału w postępowaniu lub kryteriów selekcji, z wyjątkiem oświadczenia, o którym mowa w art. 125 ust. 1⁹. Skupiają się one zatem na samym wykonawcy. Zaliczamy do nich:

• Jednolity Dokument Europejski Zamówienia.
• Oświadczenie dotyczące spełniania warunków udziału w postępowaniu i kryteriów selekcji.
• Oświadczenie o niepodleganiu wykluczeniu.
• Kosztorysy ofertowe.
• Wyciąg z Krajowego Rejestru Sądowego.
• Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach i ubezpieczeniach społecznych.
• Zaświadczenie z Krajowego Rejestru Karnego.
• Inne.

Oferty składane na darmowe przetargi budowlane powinny być nie tylko drobiazgowo przygotowane, ale także odpowiednio podpisane. Po ostatniej aktualizacji ustawy Pzp wymagane jest użycie formy elektronicznej. Dla zamówień o wartości wyższej lub równej progom unijnym konieczne jest złożenie podpisu kwalifikowanego. W przypadku zadań o wartości poniżej progów UE, jako możliwą formę komunikacji ustawodawca wprowadził także postać elektroniczną opatrzoną podpisem zaufanym lub podpisem osobistym. Podpisane dokumenty należy złożyć za pomocą narzuconej przez zamawiającego platformy. Użycie tego typu aplikacji umożliwia dochowanie zasadny tajności ofert dzięki modułowi szyfrowania. W ten sposób wykonawcy aplikujący na przetargi budowlane mają pewność, że przed terminem upływu ofert nikt nie dowie się, jakie warunki zostały zaproponowane.

Ostatecznie przetargi na roboty budowlane wygrywają te podmioty, które złożyły najkorzystniejszą ofertę i obroniły jej zasadność w oczach zamawiających.

Przetargi budowlane to niejedyna szansa na uzyskanie zlecenia dla firmy zajmującej się robotami budowlanymi. Równie wartościowe mogą się okazać ogłoszenia udostępniane na platformach branżowych. Zlecenia budowlanie nie podlegają rygorystycznym przepisom prawa zamówień publicznych. Nie wymagają wpłaty wadium czy drobiazgowego przygotowania oferty. Przyjmują formę dowolnego ogłoszenia, w którym firma lub osoba prywatna poszukuje wykonawcy dzieła. Na ogłoszenie składa się zazwyczaj ogólny opis potrzeby oraz dane kontaktowe. Zlecenia na remonty budowlane są publikowane na wielu platformach oraz serwisach. Aby uzyskać kompletny dostęp do aktualnych zamówień, warto wykupić dostęp do strony z przetargami budowlanymi. Przykładowe zlecenia budowlane dotyczą między innymi:

• Wybudowanie dachu i garażu.
• Wykonania remontu pomieszczeń.
• Ocieplenia budynków.
• Renowacji elewacji.
• Wykonania instalacji wodno-kanalizacyjnej.
• Ułożenia kostki brukowej na gotowej podbudowie.

W związku z tym, że zlecenia budowlane nie podlegają pod przepisy ustawy Pzp, nie jest wymagane zachowanie podstawowych zasad rynku¹⁰. Wybór wykonawcy odbywa się zatem na zasadach handlowych. To zaleta dla tych firm, które mają rozwinięty marketing, a wada dla przedsiębiorców, którzy stawiają przede wszystkim na jakość wykonania. Na jedno ogłoszenie przypada bowiem często bardzo wiele aplikacji. Liczy się tu nie tylko czas, ale również umiejętność przekonania do swojej oferty. Aby wyróżnić się z tłumu, warto trzymać się kilku wskazówek, które zwiększają szansę na nowe zlecenia na remonty budowlane dla firmy.

• Dokładnie czytaj ogłoszenie i wykonuj czynności, których oczekuje zamawiający! – spójrzmy na przykładowe zlecenie o poszukiwaniu ekipy do stawiania ścian. Zamawiający ujmuje tam następujące kryterium komunikacji „Podczas kontaktu z ogłaszającym powołaj się na serwis www.sierpc.com.pl”. W sytuacji, gdy w odpowiedzi na ogłoszenie postanowimy wysłać maila z ofertą i nie powołamy się na wyżej wspomnianą platformę, inwestor prawdopodobnie nawet nie spojrzy na naszą propozycję. Warto wychodzić z założenia, że prośba ujęta w ogłoszeniu na pewno ma swoje uzasadnienie – przykładowo zleceniodawca liczy na firmy lokalne, które regularne śledzą ogłoszenia z serwisu.
• Nie wysyłaj CV – pamiętaj, że zlecenia budowlane to nie ogłoszenie o pracę. Zamawiający oczekuje oferty cenowej i potwierdzenia doświadczenia w danej branży.
• Wyróżnij się! – konkurencja w zleceniach budowlanych może być większa niż w przetargach. Jeśli na naszym runku działa wielu podobnych wykonawców, żeby podpisać umowę, trzeba się czymś wyróżnić. Może być to bogate doświadczenie, atrakcyjna cena lub na przykład skrócenie terminu wykonania. Ważne jest zatem, aby dać więcej, niż oczekuje od nas inwestor.
• Nie bój się zadawać pytań! – opis przedmiotu zamówienia w zadaniach z sekcji przetargi na roboty budowlane jest długi i wyczerpujący. Co innego w zleceniach. Tu rzadko spotyka się dokumentację techniczną czy przedmiary. Skąd zatem wiedzieć, jakich komponentów i efektów oczekuje zamawiający? Pomocne mogą okazać się pytania, których nie należy traktować jako ‘zawracania głowy’, ale chęć przygotowania się do wyceny. Tylko w ten sposób minimalizujemy ryzyko niedoszacowania lub podpisania umowy na niekorzystnych dla nas warunkach.
• Komunikacja – z ostatnim punktem silnie łączy się także właściwa komunikacja. Wielu wykonawców robót budowlanych używa prostego języka, który nie zawsze trafia w gusta potencjalnych nabywców. Współczesny człowiek oczekuje obsługi na wysokim poziomie merytorycznym. Dotyczy to nie tylko technologii, ale także komunikacji. W odpowiedzi na ogłoszenie warto zachować odpowiednią kulturą, przedstawić się oraz zwracać się do kontrahenta z szacunkiem. W ten sposób od razu wykazujemy się tak pożądanym profesjonalizmem.
• Dopracowanie oferty – niejednokrotnie zdarza się, że nasza propozycja nie odzwierciedla w pełni oczekiwań zamawiającego. A to nie doprecyzujemy zakresu czy proponowanych materiałów, a to przypadkowo zapomnimy zmienić datę lub dane z ostatniej propozycji sporządzanej dla innego zamówienia. To wpływa na ostateczną ocenę i może doprowadzić do zerwania negocjacji. Warto skupić się na danym kliencie i dopracować swoją ofertę w 100%.

Analizując tylko ostatnie trzy lata na rynku zamówień publicznych, łatwo dostrzeżemy stałą podaż nowych projektów. Poziom wydatków na zamówienia realizowane w oparciu o regulacje ustawy Pzp w 2020 roku wynosił 183,5 miliardy złotych¹¹. Rok później było to 184,6 miliarda, a już w 2022 roku 274,8 miliardy złotych. To najwyższa wartość w historii polskiego rynku zamówień publicznych (do tej pory było to 202,1 miliarda z 2018 roku)¹². W przypadku zamówień udzielanych na podstawie niektórych wyłączeń obowiązku stosowania przepisów ustawy Pzp, wartość tego rodzaju zamówień to kwota około 423,5 miliardów złotych w 2022 roku (wobec 113,2 miliardów w 2021 roku).

Najwięcej zamówień udzielono w województwie mazowieckim (27 734), śląskim (15 416) oraz małopolskim (13 411). Ponad 34% wartości udzielonych zamówień dotyczył przetargów na roboty budowlane. Dane te wskazują, że przeciętnie jednego dnia pojawiało się ponad 300 tego typu zamówień. Wykonawcy mają więc w czym wybierać.

Nieco mniej publikuje się zleceń na remonty budowlane. Na stronie z przetargami budowlanymi oferent.com.pl każdego dnia można odnaleźć około 86 nowych ogłoszeń. Są one rozłożone według filtrów branżowych i geograficznych, dzięki czemu analiza potencjału zajmuje stosunkowo mało czasu.

Darmowe przetargi budowlane i zlecenia budowlane to wręcz niewyczerpalne źródło nowych klientów. Biorąc pod uwagę olbrzymią różnorodność, każda, nawet najmniejsza firma, jest w stanie znaleźć tu interesujące projekty do realizacji. Należy też pamiętać, że na przetargi budowlane spływa średnio 3,77 oferty, z czego 3,19 jest odrzucanych¹³! Konkurencja jest tu zdecydowanie mniejsza niż w innych rynkowych niszach!